Die Umsetzung des Landesgrundsteuergesetzes in Mannheim war Thema in der öffentlichen Sitzung des Hauptausschusses. Die FDP / MfM-Fraktion hatte dazu einige Fragen an die Stadtverwaltung gerichtet.
Die Antworten der Stadt, die auch im Bürgerinformationssystem abrufbar sind, haben wir für Sie hier aufgeführt.
Plant die Stadt Mannheim eine aufkommensneutrale Umsetzung über die kommunalen Hebesätze? Falls nicht, warum nicht?
Die Stadt Mannheim plant nach wie vor eine aufkommensneutrale Umsetzung des Landesgrundsteuergesetzes durch Anpassung der Grundsteuer-Hebesätze mit Wirkung zum 01.01.2025. Insoweit bekräftigt die Verwaltung ihre bereits im Hauptausschuss am 04.04.2019 kommunizierte Empfehlung zur Aufkommensneutralität, die seinerzeit im Rahmen des Antrag Nr. A092/2019 der FDP erörtert wurde.
Die Aufkommensneutralität für das Jahr 2025 soll sich dabei auf das Vorjahr 2024 beziehen, bereinigt bzw. erhöht um etwaige Neuerschließungen. Aktuell planen wir im Rahmen der Finanzplanung mit Grundsteuererträgen 2024 iHv. rd. 75 Mio. €. Das bedeutet nicht, dass sich die Belastung der Grundstücke nicht ändert. Aufkommensneutralität meint die Summe des Aufkommens und ist vor und nach der Reform vergleichbar.
Welche Stadtteile oder Quartiere werden durch das Bodenwertmodell aus Sicht der Stadt stärker belastet und welche nicht?
Tendenziell werden Stadtteile bzw. Quartiere, in denen die Bodenrichtwerte überdurchschnittlich hoch sind, eher stärker belastet als Stadtteile bzw. Quartiere, in denen die Bodenrichte unterdurchschnittlich hoch sind. Bezogen auf einzelne Grundstücke ist neben dem Bodenrichtwert außerdem die Fläche des Grundstücks maßgeblich für die Höhe der Grundsteuer nach dem Landesgrundsteuergesetz. Die Berechnungsformeln (für Grundstücke außerhalb der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung ) lauten:
Fläche x Bodenrichtwert x Steuermesszahl 1,3 ‰* = Grundsteuerwert (≙ Bemessungsgrundlage)
(Festsetzung erfolgt durch das Finanzamt)
Grundsteuerwert x kommunaler Hebesatz = Grundsteuer
(Festsetzung erfolgt durch die Kommune)
*Hinsichtlich der Steuermesszahl, die einheitlich auf Landesebene anzuwenden ist, sind Abschläge für die Nutzungsart Wohnen (Minderung um 30%) sowie sozialen Wohnbau (zusätzlicher Abschlag um 25%) vorgesehen. Diese Abschläge sollen unter anderem die Belastungsverschiebungen zwischen Gewerblicher- und Wohn-Nutzung abmildern. Es zeigt sich, dass die Stadtteile Innenstadt und Oststadt hinsichtlich der Nutzungsart Wohnbaufläche durchschnittlich die höchsten Bodenrichtwerte in Mannheim aufweisen, wohingegen für Schönau-Süd, Sandhofen-Nord und Friedrichsfeld durchschnittlich die geringsten Bodenrichtwerte ermittelt wurden. Teilweise bestehen innerhalb der Stadtteile aber auch starke Unterschiede in der Bandbreite der Bodenrichtwerte.
Wie bewertet die Verwaltung, dass die Gebäudefläche nicht in das Bodenwertmodell einfließt und wie schätzt die Verwaltung die Belastung für Ein- und Zweifamilienhäuser ein?
Das im Landesgrundsteuergesetz vorgesehen Bewertungsverfahren (sog. modifiziertes Bodenwertmodell) wird von der Verwaltung als positiv bewertet, da der Aufwand sowohl für die Steuerpflichtigen als auch für die Finanzverwaltung bei der Ermittlung der neuen Grundsteuerwerte deutlich niedriger als beim Bundesmodell ist. Benötigt werden lediglich Informationen über die Grundstücksfläche, den jeweiligen Bodenrichtwert sowie die Nutzungsart. Bei der Vielzahl der vorzunehmenden Neubewertungen (Mannheim ca. 100.000, Baden-Württemberg insgesamt rund 5,6 Millionen „Grundstücke“) trägt ein möglichst einfaches Verfahren dazu bei, dass die Neubewertungen weitgehend bis Mitte 2024 abgeschlossen werden können.
Die Verwaltung geht anhand von groben, nicht repräsentativen Modellabschätzungen, welche im Rahmen einer Arbeitsgruppe des Städtetags Baden-Württemberg unter Beteiligung Mannheims vorgenommen wurden davon aus, dass es insbesondere bei alten Ein- und Zweifamilienhäusern mit einem Baujahr vor 1939 (auch sog. große Villengrundstücke) im Regelfall zu einer deutlich höheren Grundsteuer als nach der bisherigen Rechtslage kommen wird. Bei neueren Ein- und Zweifamilienhäusern mit einem Baujahr nach 1990 kam es in den Modellberechnungen überwiegend zu starken Rückgängen der Grundsteuerbelastung. Die Modellberechnungen erfolgten bereits unter der Prämisse der Aufkommensneutralität.
Der Umstand, dass die Gebäudefläche nicht bei der Berechnung der Grundsteuer nach dem Landesgrundsteuergesetz einbezogen wird, dient aus Sicht der Verwaltung der Wohnbauförderung und macht eine Grundsteuer C (d.h. eine höhere Grundsteuer für unbebaute Grundstücke wie beim Bundesmodell vorgesehen) obsolet und trägt hierdurch wiederum zu einer Vereinfachung bei.
Wie hoch plant die Verwaltung die Hebesätze für die Grundsteuer anzusetzen und wird dazu eine öffentlich einsehbare Musterrechnung vorgelegt? Falls nicht, warum nicht?
Derzeit kann noch nicht belastbar ermittelt werden, wie hoch ein aufkommensneutraler Hebesatz sein wird. Die Verwaltung geht davon aus, dass dies – jedenfalls näherungsweise – im Lauf des Jahres 2024 möglich sein wird. Die Verwaltung wird dem Gemeinderat zu gegebener Zeit eine Vorlage zur Beschlussfassung über die Hebesätze 2025 vorlegen. Teil der Vorlage werden dann auch Berechnungsgrundlagen sein.
Welche Auswirkungen auf den Wohnungs- und Immobilienmarkt allgemein erwartet die Verwaltung durch die Grundsteuernovelle und die Umsetzung in Mannheim?
Mit dem Landesgrundsteuergesetz wird sich die Grundsteuer für unbebaute Grundstücke deutlich erhöhen. Sowohl der Landesgesetzgeber als auch die Mannheimer Verwaltung erhofft sich, dass dies zur Erhöhung der Bautätigkeit und in der Folge zu einem ausgeweiteten Angebot an Wohnraum führen wird.
Im Übrigen kann derzeit nicht belastbar eingeschätzt werden, ob und ggfs. welche Auswirkungen die Umsetzung des Landesgrundsteuergesetzes auf den Wohnungs- und Immobilienmarkt haben wird.
